Chi phí ẩn khi mua nhà di động: Tại sao các chuyên gia tài chính cảnh báo về việc này

Khi mua nhà di động, nhiều người tin rằng họ đang thực hiện một bước thiết thực hướng tới sở hữu nhà và xây dựng vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính như Dave Ramsey liên tục cảnh báo rằng cách tiếp cận này có thể thực sự làm suy yếu quá trình tích lũy tài sản lâu dài. Hiểu rõ cơ chế đằng sau thực tế trái ngược này có thể giúp người mua tiềm năng đưa ra quyết định sáng suốt hơn về các khoản đầu tư vào nhà ở của mình.

Về bản chất, vấn đề xuất phát từ một nguyên tắc kinh tế cơ bản: nhà di động là tài sản giảm giá trị. Khác với các bất động sản truyền thống thường tăng giá theo thời gian, nhà di động mất giá ngay từ khoảnh khắc mua vào. Đây không phải là vấn đề ý kiến hay hoàn cảnh—đó là một thực tế toán học ảnh hưởng đến quỹ đạo tài chính của chủ sở hữu. Khi cá nhân phân bổ tiền vào các tài sản liên tục giảm giá trị, họ về cơ bản đang chống lại lợi ích tài chính của chính mình.

Tại sao nhà di động mất giá nhanh chóng

Việc giảm giá của nhà di động xảy ra nhanh chóng và đều đặn, điều này phân biệt rõ ràng chúng với các khoản đầu tư nhà ở truyền thống. Một số yếu tố góp phần vào sự suy giảm này. Các nhà sản xuất nhà di động có tuổi thọ ngắn hơn các cấu trúc xây dựng tại chỗ, các thành phần hao mòn nhanh hơn, và nhu cầu thị trường đối với nhà di động đã qua sử dụng vẫn còn hạn chế so với nhà truyền thống.

Quan điểm của Ramsey về vấn đề này rất thẳng thắn: mua nhà di động tạo ra một cái bẫy tài chính, đặc biệt đối với những người cố gắng chuyển đổi sang tầng lớp kinh tế cao hơn. Niềm tin phổ biến rằng mua bất kỳ dạng “nhà” nào cũng xây dựng được sự giàu có là sai lệch khi áp dụng cho nhà di động. Mỗi khoản thanh toán hàng tháng làm tăng thêm vấn đề—người mua đồng thời mất vốn chủ sở hữu và trả nợ, một kịch bản hai tiêu cực khiến việc mua nhà di động khác biệt so với các quyết định nhà ở khác.

Sức hấp dẫn về tâm lý là dễ hiểu. Đối với người Mỹ có thu nhập thấp và trung bình, nhà di động thường đại diện cho con đường duy nhất có vẻ khả thi để sở hữu nhà. Tuy nhiên, khả năng chi trả về mặt giá mua không đồng nghĩa với khả năng chi trả về mặt tác động tài chính tổng thể. Những năm tháng thanh toán cộng với sự giảm giá của tài sản tạo thành một vòng xoáy phá hủy của cải thay vì xây dựng của cải.

Đất vs. Cấu trúc: Hiểu rõ sự khác biệt về bất động sản

Một điểm phân biệt quan trọng mà nhiều người mua bỏ qua là sự khác biệt giữa sở hữu nhà di động và sở hữu bất động sản. Khi ai đó mua nhà di động, họ sở hữu chính cấu trúc đó, nhưng họ phải đặt nó trên đất mà họ thuê hoặc mua riêng. Sự phân chia tài sản này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả tài chính.

Đất phía dưới—một số cố vấn tài chính gọi một cách thân mật là “mảnh đất”—là bất động sản thực sự thường tăng giá theo thời gian. Ở những vị trí đắc địa, đặc biệt gần các khu đô thị lớn, đất nền có thể tăng giá đáng kể. Điều này tạo ra một vẻ ngoài tài chính gây hiểu lầm.

Ở đây, sự phức tạp bắt đầu xuất hiện: nếu giá đất tăng trong khi nhà di động giảm giá, chủ sở hữu có thể nhầm tưởng rằng họ đã đầu tư có lợi nhuận. Sự tăng giá của đất che mờ sự giảm giá của nhà, tạo ra một ảo tưởng tài chính. Một chủ sở hữu có thể bán và nghĩ rằng họ đã kiếm được tiền, trong khi thực tế, họ chỉ hòa vốn hoặc có lợi nhuận tối thiểu vì sự tăng giá của đất đã bù đắp—nhưng không vượt quá—sự giảm giá của nhà. Sự phân biệt này rất quan trọng khi mua nhà di động, vì nó giải thích tại sao các giao dịch bán thành công có thể thực sự là kết quả tài chính trung bình.

Thuê nhà như một lựa chọn thông minh hơn về mặt tài chính khi mua nhà di động

Đối với những người cân nhắc khi nào mua nhà di động là hợp lý, các chuyên gia tài chính khuyên nên xem xét lại toàn bộ giả thuyết này. Thuê nhà mang lại một động lực tài chính hoàn toàn khác biệt. Khi thuê, cá nhân trả tiền hàng tháng để có chỗ ở, và quan trọng là họ không trải qua quá trình hao mòn tài sản liên tục.

Sự đối lập rõ ràng: người thuê trả tiền cho nhà ở mà không mất tiền do giảm giá tài sản. Người mua nhà di động trả tiền cho nhà ở và trải qua sự giảm giá liên tục của tài sản cùng lúc. Trong vòng 15 năm, sự khác biệt này tích tụ thành sự phá hủy tài sản đáng kể cho chủ sở hữu so với người thuê có thể đầu tư khoản tiền đặt cọc của họ vào nơi khác.

Ramsey và các cố vấn tài chính khác đề xuất rằng những người mua tiềm năng nên cân nhắc kỹ xem việc thuê nhà có mang lại sự linh hoạt tài chính và khả năng giữ gìn của cải tốt hơn so với việc mua nhà di động hay không. Đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt những người có vốn hạn chế, thuê nhà giữ lại tính thanh khoản và loại bỏ hoàn toàn gánh nặng giảm giá tài sản.

Quyết định cuối cùng phụ thuộc vào việc nhận thức rằng chỗ ở và đầu tư là hai chức năng tài chính riêng biệt. Nhà di động cung cấp chỗ ở nhưng hoạt động kém hiệu quả như một phương tiện đầu tư. Thuê nhà giải quyết nhu cầu chỗ ở mà không mang tính giả vờ đầu tư, cho phép người mua phân bổ vốn một cách chiến lược hơn vào các tài sản xây dựng của cải thực sự.

Hiểu rõ các động lực này—mô hình giảm giá, sự khác biệt về bất động sản, và kết quả tài chính so sánh—giúp giải thích tại sao các chuyên gia liên tục cảnh báo không nên mua nhà di động đối với những người muốn xây dựng của cải lâu dài.