Ưu đãi cho người mua nhà lần đầu: Một chính sách khuyến khích bị mất và tương lai không chắc chắn

Lợi ích thuế dành cho người mua nhà lần đầu từng là một công cụ mạnh mẽ giúp người Mỹ đạt được quyền sở hữu nhà trong thời kỳ kinh tế bất ổn. Ngày nay, những người mua tiềm năng còn đang tự hỏi liệu chính sách quan trọng này có thể trở lại hay không. Hiểu rõ lịch sử của chính sách này, các lựa chọn thay thế hiện tại và những đề xuất của các nhà lập pháp có thể giúp người mua lần đầu vượt qua thị trường ngày càng khó khăn.

Hiểu cách Chương trình Ưu đãi Người mua nhà lần đầu ban đầu hoạt động

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, chính phủ liên bang nhận thấy thị trường nhà ở cần được thúc đẩy. Đạo luật Phục hồi Nhà ở và Kinh tế (Housing and Economic Recovery Act) đã giới thiệu các khoản tín dụng thuế nhằm khuyến khích người mua nhà lần đầu tham gia thị trường. Từ năm 2008 đến 2010, những người đủ điều kiện có thể nhận các lợi ích thuế đáng kể: 7.500 đô la năm 2008, sau đó là 8.000 đô la vào năm 2009 và 2010.

Chương trình hoạt động dưới thời chính quyền Obama với một điểm khác biệt quan trọng giữa các năm. Những người nhận ưu đãi vào năm 2008 phải hoàn trả theo từng phần, nhưng yêu cầu này phần lớn đã bị loại bỏ đối với những người nhận ưu đãi vào năm 2009 và 2010. Mục tiêu đơn giản là: kích thích mua nhà trong thời kỳ suy thoái kinh tế tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ.

Tuy nhiên, chương trình có thời hạn cố định. Khác với một số sáng kiến của chính phủ kéo dài vô thời hạn, ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu này được cấu trúc với một ngày kết thúc đã định trước. Ưu đãi này đã hoàn toàn biến mất hơn một thập kỷ trước, để lại các thế hệ người mua lần đầu sau này không còn cơ chế hỗ trợ liên bang này.

Các lựa chọn hỗ trợ đặt cọc hiện tại dành cho người mua nhà lần đầu

Trong khi ưu đãi thuế dành cho người mua nhà lần đầu của liên bang đã hết hạn, các lựa chọn thay thế vẫn rải rác khắp nơi trên đất nước. Các tiểu bang đã phát triển các chương trình hỗ trợ riêng, nhiều trong số đó bắt nguồn từ thập niên 1980. Những sáng kiến này tập trung vào hỗ trợ thực tế: trợ giúp đặt cọc, chi phí đóng cửa và các điều khoản vay thế chấp thuận lợi.

Chương trình Trợ giúp Đặt cọc (DPA) của New Jersey là một ví dụ điển hình. Người mua nhà lần đầu có thể tiếp cận tới 10.000 đô la hỗ trợ kết hợp cho đặt cọc và chi phí đóng cửa thông qua một khoản vay thứ hai không lãi suất, có thể tha thứ sau năm năm, không yêu cầu trả góp hàng tháng. Điều kiện là người vay phải đảm bảo một khoản vay chính cố định 30 năm được bảo hiểm của chính phủ và đáp ứng các ngưỡng thu nhập hộ gia đình và giá trị mua nhà cụ thể.

Chương trình Thẻ Tín dụng Thế chấp (Mortgage Credit Certificate) của New Hampshire lại theo hướng khác. Tín dụng thuế này vẫn hoạt động suốt thời gian sở hữu nhà của người vay, cho phép khấu trừ thuế hàng năm cho một phần lãi vay thế chấp đã trả—tối đa 2.000 đô la trong suốt vòng đời khoản vay. Các chương trình như vậy cho thấy rằng có các lựa chọn thay thế cho ưu đãi thuế dành cho người mua nhà lần đầu của liên bang, mặc dù khả năng tiếp cận của chúng khác nhau đáng kể tùy theo vị trí.

Ngoài các chương trình của tiểu bang, người mua lần đầu còn có thể rút tiền từ quỹ hưu trí. Các quy định liên bang cho phép rút tối đa 10.000 đô la từ IRA trước tuổi 59½ mà không phải chịu phí rút tiền sớm 10% khi dùng để mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, đổi lại, người rút tiền sẽ mất đi nhiều năm tích lũy lãi kép và giảm quỹ dành cho tuổi già.

Đề xuất Ưu đãi Người mua nhà lần đầu của Biden: Điều này có thể có ý nghĩa gì?

Tổng thống Joe Biden đã đề xuất một khoản tín dụng thuế tối đa 15.000 đô la nhằm giải quyết thách thức của người mua nhà lần đầu. Được giới thiệu tại Quốc hội vào tháng 4 năm 2021, đề xuất này thể hiện mức tăng đáng kể so với chương trình ban đầu năm 2008-2010 và hoạt động với một điểm khác biệt quan trọng: quỹ sẽ đến tại thời điểm ký kết mua nhà thay vì chờ đợi đến mùa khai thuế.

Sự khác biệt về thời điểm này rất quan trọng. Các khoản tín dụng thuế truyền thống hoạt động như khoản hoàn thuế sau khi mua hoặc giảm nghĩa vụ thuế, trong khi đề xuất của Biden sẽ hoạt động như một khoản tạm ứng. Đối với người ký hợp đồng mua nhà, việc nhận ngay khoản tiền tại thời điểm thanh toán có thể hữu ích hơn nhiều so với việc nhận khoản hoàn thuế sau nhiều tháng.

Các chuyên gia kế toán cho rằng cách tiếp cận này mang lại lợi ích thực sự. Các khoản tín dụng thuế thường giảm trực tiếp số tiền thuế phải nộp, vượt xa các khoản khấu trừ thuế—một điểm khác biệt càng rõ ràng hơn kể từ khi cải cách thuế năm 2017 giới hạn các khoản khấu trừ chi tiết và giảm giá trị của các khoản khấu trừ lãi vay thế chấp cho nhiều chủ nhà. Đặc biệt đối với người mua nhà lần đầu, các lợi ích thuế liên quan đến vay thế chấp thường không mang lại khoản tiết kiệm đáng kể nào.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, dự luật đề xuất của Biden về ưu đãi người mua nhà lần đầu đã bị đình trệ tại Quốc hội. Mặc dù đã được giới thiệu ban đầu, dự luật này chưa có tiến triển rõ ràng và khả năng cao là sẽ không được thông qua trong thời gian tới.

Cuộc tranh luận: Việc phục hồi ưu đãi người mua nhà lần đầu có giúp hay làm tổn hại thị trường?

Câu hỏi liệu việc tái lập ưu đãi người mua nhà lần đầu có thực sự giúp ích cho thị trường nhà ở hay không vẫn còn gây tranh cãi gay gắt giữa các nhà kinh tế và nhà hoạch định chính sách. Trên bề mặt, việc tăng khả năng mua nhà của người tiêu dùng có vẻ có lợi. Tuy nhiên, một số nhà phân tích lo ngại về các hậu quả không lường trước được.

Ở những khu vực mà nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế nghiêm trọng—đã là một vấn đề ở nhiều thị trường của Mỹ—việc có thêm nhiều người mua nhà lần đầu với khả năng chi tiêu cao hơn có thể thúc đẩy giá nhà tăng nhanh hơn. Nếu nhiều người cảm thấy tự tin hơn để tham gia thị trường nhờ ưu đãi này, nhu cầu sẽ tăng vọt đúng vào nơi mà nguồn cung không thể mở rộng kịp. Kết quả có thể là giá cao hơn thay vì khả năng mua nhà ngày càng lớn hơn.

Tuy nhiên, các nhà ủng hộ cho rằng người mua lần đầu hiện nay đang đối mặt với các trở ngại lịch sử: nguồn cung nhà hạn chế, lãi suất vay cao và yêu cầu đặt cọc lớn. Một dạng khuyến khích mục tiêu có thể giúp cân bằng sân chơi ngày càng bất bình đẳng, làm cho quyền sở hữu nhà trở nên khả thi hơn cho người Mỹ có thu nhập trung bình. Liệu việc phục hồi ưu đãi người mua nhà lần đầu có phải là giải pháp đúng đắn hay không vẫn còn là câu hỏi mở dành cho các nhà lập pháp và cử tri.