Технологія блокчейн робить значний прогрес у різних аспектах життя, і сфера нерухомості не є винятком. Це стає очевидним через розвиток спеціалізованих та децентралізованих ринків нерухомості, таких як Propy та Ubitquity.

Новий тренд, який набирає популярність, - це поява токенізованої нерухомості, яка обіцяє змінити спосіб, яким користувачі купують, продають, заробляють та інвестують в нерухомість.

Що таке Токенізована нерухомість?

Джерело: metawealth

Токенізована нерухомість представляє нерухомість та їхні грошові потоки у вигляді токенів блокчейну. Це новий цифровий метод власності, який включає в себе використання технології блокчейну для перетворення активів нерухомості на функціональні або нефункціональні токени (NFT).

Використання токенізації нерухомості в NFT або фунгібельних токенах в значній мірі залежить від самого активу, який токенізується, та мети токенізації активу. NFT токенізація найкраще працює для власності, представленої як ціле, що означає, що один токен буде представляти один фізичний актив. З іншого боку, фунгібельні токени найкраще працюють, коли власність розділяється на різні частини. У цьому випадку, вартість одного об'єкту може бути розділена на кілька токенів.

NFT-токени налаштовані таким чином, що власник одного такого токена все ще зберігає всі права та обов'язки, пов'язані з підлягаючим майном. Ці деталі записані у розумні контракти, які потім зберігаються на блокчейні. Розумні контракти також програмуються на самовиконання у відповідь на попередньо визначену умову, наприклад, автоматичний перенос активу після продажу без втручання людини.

Як працює токенізована нерухомість?

Токенізація нерухомості залежить від трьох основних факторів, що обертаються навколо самої властивості. Першим є емітент токенів, відповідальний за створення та управління токенами. Це може бути власник власності, довірче товариство інвестицій у нерухомість (REIT) або будь-яка спеціалізована платформа токенізації. Інші зацікавлені сторони включають інвесторів, які придбають активи, та смарт-контракти, які управляють передачею власності.

Процес токенізації починається з вибору найпривабливіших активів (тобто властивостей з високим потенціалом інвестицій). Після вибору найбільш підходящого активу (активів) власники властивостей створюють спеціальний інвестиційний інструмент (SPV), щоб керувати ним протягом процесу продажу, як це робиться в більшості інших пропозицій.

Після цього власник майна повинен вибрати платформу, яка допоможе їм конвертувати та відтискати цифрові токени для майна. Основні дані токену будуть містити інформацію, таку як правила транзакцій, вартість майна і т.д. Також можуть бути включені роялті, щоб власники могли отримувати відсотки, якщо майно буде продано у майбутньому. Це дозволить видавцю токенів відтискати будь-яку конкретну кількість токенів, які зазвичай представляють пропорційну власність або повні права на актив.

Потім розробляється безпечний розумний контракт, щоб визначити правила власності, розподілу та прав інвесторів, забезпечуючи відповідність регуляторним вимогам. Власник власності може використовувати автономію розумних контрактів для встановлення параметрів щодо того, хто має доступ до якої частини власності (або пов'язаного токена), процесу транзакції або будь-яких інших юридичних або приватних правил.

Власники нерухомості також повинні враховувати всі відповідні закони та правила, такі як закони про безпеку та правила про запобігання відмиванню грошей. Більшість пропозицій з нерухомості використовують SPV, як правило, створені як товариства з обмеженою відповідальністю (LLC) для безпечного інвестування в нерухомість.

На цьому етапі токен може бути випущений інвесторам, які тепер володіють часткою активу нерухомості. Також може бути створено вторинний ринок, що дозволяє інвесторам купувати та продавати свої токени.

Процес токенізації крок за кроком

Декілька проектів блокчейну надають токенізацію нерухомості для користувачів. Популярні платформи включають gate.io, Kaleido, Gate, BlockchainX, RealT, Roofstockі Synodus. Хоча ці платформи використовують схожі методи токенізації, цей розділ специфічно зосередиться на процесі токенізації Kaleido.

Кожен процес токенізації починається з підключення до блокчейну. На цьому прикладі ми використовуватимемо тестову мережу Avalanche, яка забезпечує безпечне тестувальне середовище без необхідності реальних активів. Після цього вам слід підключити платформу Kaleido до тестової мережі через це посилання. Після підключення можна налаштувати додаткові параметри, такі як керування газом та деталі обробки транзакцій.

Джерело: kaleido.io

Наступним кроком буде пов'язано ваше розгортання Kaleido (обліковий запис, з яким ви підключилися до Avalanche) з міжпланетною файловою системою (IPFS). IPFS є альтернативною мережею для зберігання та обміну файлами. Таким чином, ви можете використовувати IPFS, надану Kaleido або підключитися до громадського IPFSза допомогою їх пов'язаного API та URL шлюзу.

Після завершення цих кроків ви зможете підключити гаманець. Вам можуть запропонувати додати новий ключ гаманця. Цей посібник додасть два ключі: один з них називається «тест», а інший - «receivenft». Додайте адресу гаманця для ключа «тест» в Avalanche Fuji Faucet, а потім додайте деякі тестові токени, які дозволять вам здійснювати транзакції.

Джерело: kaleido.io

Після підтвердження правильного підключення гаманця та блокчейну ви можете розпочати токенізацію. Перейдіть до розділу «Build» на Kaleido, щоб створити розумний контракт. Потім виберіть шаблон ERC-токена, який ви хочете використовувати, налаштуйте решту розумного контракту, а потім виберіть або створіть шлях для розгортання розумного контракту.

Джерело: kaleido.io

Ваш гаманець повинен мати достатньо коштів для розгортання розумного контракту в просторі імен, який ви створили раніше. Після цього платформа повідомить вас, коли розгортання буде успішним. Нарешті, створіть пул токенів, пов'язаний з розгорнутим розумним контрактом. Цей пул буде керувати витисканими токенами та відстежувати їх деталі.

До кінця цього процесу ви повинні успішно токенізувати вибраний актив, використовуючи технологію блокчейну для представлення власності у цифровому форматі.

Джерело: kaleido.io

Популярні платформи токенізації нерухомості

Propy

Джерело: propy.com

Propy - це платформа для здійснення операцій з нерухомістю, що надає покупцям, продавцям, їх агентам та довіреним агентам змогу повністю проводити традиційні операції з нерухомістю онлайн. Вона була заснована генеральним директором, Наталією Карайаневою, яка створила проект для боротьби з тривалістю операцій та шахрайством в операціях з нерухомістю. Це перший проект, який завершує операцію з нерухомістю на основі технології ланцюжка блоків.

Propy використовує технологію блокчейн та смарт-контракти для автоматизації складних процедур, таких як оплата та переказ власності. Вона також зменшує ризик людських помилок під час угод. Проект підтримує як криптовалютні, так і фіатні платежі та пропонує зручну платформу з простим переліком власностей, щоб спростити процес купівлі/продажу для користувачів.

Для отримання додаткової інформації, натисніть тут.

BlockchainX

Джерело: blockchainx.tech

BlockchainX - це компанія з розробки блокчейну, що працює над наданням бізнес-рішень для підвищення ефективності їх операцій. Платформа надає різноманітні послуги, пов'язані з розробкою блокчейн-рішень з нуля, ідеюванням та ринковим аналізом продуктів та послуг.

Послуги токенізації проекту охоплюють різні сектори, що дозволяє перетворювати різні типи власності в активи на основі блокчейну. Житлова нерухомість, включаючи будинки, вілли та квартири, може бути токенізована для оптимізації власності та підвищення їх ринкової вартості. Комерційні простори, такі як офісні будівлі, торгові центри та роздрібні магазини, також вигідно використовують токенізацію, що привертає широке коло інвесторів та покращує ліквідність активів. Також надається токенізація для активів у галузі гостьової нерухомості, таких як готелі та курорти.

Також землі та проектів розвитку, таких як розвиток міст і розумні міста, можна токенізувати з використанням індивідуальних рішень. Blockchain X також токенізує інвестиційні фонди в нерухомість (REIT), щоб їх можна було торгувати на фондових біржах та збільшувати їх потенціал дохідності. Нарешті, він також пропонує токенізацію фракційної власності.

Roofstock

Джерело: roofstock

Roofstock - це платформа на основі блокчейну, яка прагне оптимізувати процес інвестування в односімейні орендні будинки. Проект обробив загальний обсяг управління активами в розмірі 3 мільярди доларів і продав понад 18 000 будинків з 2015 року.

Кожна наведена власність містить важливі фінансові дані, такі як очікуваний дохід від оренди, витрати на власність та інвестиційний потенціал, що дозволяє інвесторам приймати обґрунтовані рішення. Деякі власності уже мають орендарів, що забезпечує простий шлях для початку отримання доходу від оренди негайно.

Популярні екопроекти у токенізації нерухомості

Різні сектори відновлюваних джерел енергії, де токенізація вже має значення, включають:

Зелена нерухомість

Зелена нерухомість означає властивості, розроблені з урахуванням сталості, спрямовані на зменшення впливу на довкілля та сприяння екологічному способу життя. Токенізація йде далі, перетворюючи власність на ці властивості в цифрові токени на блокчейні, що робить інвестування в сталий майно більш доступним, гнучким та прозорим.

Крім того, участь в токенізації зеленої нерухомості також дозволяє фізичним особам та організаціям вирівнювати свої фінансові цілі з їхніми екологічними цінностями. Участь у цьому ринку дозволяє інвесторам підтримувати зусилля з утримання стійкості та отримувати прибуток безпосередньо. Таким чином, незважаючи на виклики, такі як несталі оцінки та регуляторні неоднозначності, токенізація зеленої нерухомості може потенційно створити більш стійке майбутнє.

Tokenized Water Rights

Токенизовані водні права - це більш сучасний підхід до управління власністю та правами використання водних ресурсів за допомогою блокчейн-активів. Він допомагає вирішувати давні проблеми, що впливають на управління водою, тим самим покращуючи прозорість та сталість в розподілі та використанні водних ресурсів.

Токенізовані права на воду можна легко купувати, продавати та передавати між різними блокчейн-платформами. Цей підхід сприяє кращому розподілу води, гарантуючи, що вона досягне тих, хто її найбільше потребує, одночасно зменшуючи суперечки та інші неефективності, що зустрічаються в традиційних системах.

Крім того, використання технології блокчейн спрощує процеси управління водою. Смарт-контракти та децентралізовані реєстри можуть автоматизовано, безпечно відстежувати транзакції прав на воду, що в свою чергу допоможе подолати адміністративні перешкоди та залучити до відповідального використання ресурсів.

Крім того, токенізовані права на воду відіграють важливу роль у сприянні збереженню навколишнього середовища. Вони створюють відповідальну систему розподілу води, що спонукає користувачів приймати сталий підхід і інвестувати у більше ініціатив для захисту водних ресурсів для майбутніх поколінь.

Tokenized Renewable Energy

Токенизація також набула популярності в секторі відновлювальної енергетики. Цей підхід створює різноманітні можливості для проектів, таких як сонячні ферми та вітрогенератори, що поліпшує їх ліквідність, диверсифікує потоки доходів та привертає інвестиції від спільноти Web3.

Подібно до токенізованих водних прав, часткова власність дозволяє меншим інвесторам брати участь у фінансуванні проектів зеленої енергії, що полегшує більшій кількості людей інвестувати в сталі проекти. Популярним прикладом цього є COSOLAR, бразильська сонячна спілка, яка уклала партнерську угоду з блокчейн-проєктом Речі виходять в Інтернет (TGO) до токенизувати свою сонячну електростанцію. Ця співпраця дозволяє їм в реальному часі відстежувати та винагороджувати виробництво енергії, дотримуючись перевірених показників сталості та сприяючи відповідальній практиці виробництва енергії.

Природа та структура токенізованої нерухомості

Основні особливості токенізованої нерухомості включають:

Здійснення платежів за результатами інвестування в нерухомість

Цей підхід забезпечує додаткову ліквідність для власників нерухомості, оскільки вони також можуть токенізувати грошові потоки нерухомості. Грошові потоки можна визначити, виключивши з доходу від оренди нерухомості експлуатаційні витрати, такі як іпотека, податки, страхування та інші комунальні послуги. Права на цей грошовий потік можуть бути представлені у вигляді NFT, і власники нерухомості можуть додатково розділити право власності на свою нерухомість від грошового потоку, який вони генерують. Це дозволяє їм продати право на цей дохід від оренди комусь іншому на певний період. Токенізуючи грошовий потік, пов'язаний з нерухомістю, власники нерухомості також отримують доступ до більш гнучких фінансових варіантів і можуть знизити загальні витрати на фінансування, пов'язані з інвестиціями в нерухомість.

Повна власність над активами

Деякі токенізовані активи нерухомості пропонують повну власність над власністю, представляючи окремі активи нерухомості у вигляді одиночних, унікальних NFT (non-fungible tokens). Таким чином, кожен NFT відрізняється від інших на блокчейні, що свідчить про унікальність кожної властивості. Володіння таким NFT означає те саме, що й володіння самою власністю, тому передача NFT означає зміну власності.

Крім того, ці токени можуть містити важливу інформацію, таку як дані про історичні продажі, документи власності та адреси нерухомості. Цей метод спрощує процес купівлі та продажу, дозволяючи здійснювати транзакції на ринках NFT всього за кілька клацань, значно зменшуючи час, який зазвичай потрібен для завершення традиційних операцій з нерухомістю.

Використання динамічних NFT

Токенізацію можна додатково покращити, перетворивши властивості на динамічні NFT. Ці NFT можуть автоматично оновлювати свої дані за певних умов, наприклад, при заміні даху. Таким чином, динамічні NFT дозволяють краще обмінюватися інформацією між сторонами. NFT може містити різні зображення та відео певної властивості, підкреслюючи її поточний стан. Якщо його пізніше продадуть іншій особі, можна додати більше медіа, що дає покупцям більш всебічний погляд на властивість, яку вони хочуть придбати.

Дроблене нерухоме майно

Фракційна власність нерухомості передбачає поділ власності над власністю серед кількох осіб. Таким чином, наявність всіх замінних маркерів, пов'язаних з власністю, надає повне володіння власністю.

Залежно від того, як вони структуровані, використання токенів нерухомості, що розділені на частини, може стимулювати більше інвесторів до створення індивідуальних портфелів з різними активами. Це також може дозволити потенційним покупцям зробити менші кроки, щоб побудувати або володіти бажаною нерухомістю.

Управління розумним контрактом

Типові операції з нерухомістю передбачають кілька ручних процесів перед завершенням операції. До них входять огляди, переговори після оглядів та ескроу. Залучення смарт-контрактів додає шар автоматизації до цих процедур, тримаючи цифрові записи цих процесів.

Додатково, розумні контракти можуть сприяти передачі активів. Логіка на рівні автоматизації може бути виконана за допомогою функцій transferFrom і approve, і вони сумісні з популярними стандартами токенів, такими як ERC-20 і ERC-721.

Проте, через складну правову та регуляторну природу операцій з нерухомістю, були розроблені інші фреймворки видачі цінних паперів (STO), такі як ERC-1400 та EERC-3643, щоб полегшити управління токенізованими активами. Вони також надають додаткові можливості для забезпечення виконання всіх сторін відповідними законами та правилами, як, наприклад, вимоги KYC та протидії відмиванню грошей.

Переваги токенізованої нерухомості

Кілька переваг токенізованої нерухомості включають:

Підвищена прозорість та ефективність

Технологія блокчейн сприяє незмінним та прозорим транзакціям, що робить їх ідеальним рішенням для роботи з нерухомістю, оскільки її децентралізована структура спрощує зазвичай складні процедури придбання. Токенізація нерухомості також зменшує довгий список ключових зацікавлених сторін до трьох - власник нерухомості (продавець), потенційний покупець та платформа, використовувана для токенізації. Використання розумних контрактів також збільшує автоматизацію, зменшуючи потребу взаємодіяти з багатьма людьми для придбання активу.

Краща ліквідність

Роздрібнення вартості нерухомості під час токенізації також підвищує ліквідність. Це стає можливим завдяки токенізації, яка дозволяє власникам швидко продавати частини своєї нерухомості, тоді як покупці можуть поступово набирати активи, на відміну від традиційного методу покупки нерухомості відразу або здійснення значних платежів протягом коротких періодів.

Кращі можливості для інвесторів малих масштабів

Зазвичай інвестування в нерухомість вважалося варіантом для заможних людей. Ціни на нерухомість часто стримують людей від інвестування, особливо якщо вони не мають значної фінансової підтримки. Токенізація, однак, зробила можливим для інвесторів малого масштабу також інвестувати в нерухомість.

Менший ризик контрагенту

Довші ланцюги транзакцій можуть бути важкими для відстеження. Це було більшим питанням в традиційній епохі продажу нерухомості, де сторонні особи зменшували прозорість своєю участю. Проте використання технології блокчейну (зокрема смарт-контракти) покращує прозорість з регулятивної перспективи. Це мінімізує людську взаємодію, скорочує ланцюг транзакцій і зменшує ризики, пов'язані з участю контрагентів.

Краще виявлення цін

Фракційні токени нерухомості можуть спростити визначення справедливих ринкових цін на власності. Наразі фахівці з нерухомості використовують різні показники для оцінки цін на нерухомість, що призводить до різних думок про вартість власності. Шляхом фракціонування власності продавці можуть швидко оцінити ціну, яку покупці готові заплатити за частки власності, тим самим надаючи чіткіше уявлення про загальну ринкову вартість.

Зниження витрат

Токенізована нерухомість пропонує новий спосіб спростити процеси, пов'язані з купівлею та продажем нерухомості, навіть якщо вона не змінює фактичну вартість нерухомості. Токени використовують смарт-контракти для визначення умов передачі та можуть також безпосередньо здійснювати операції після завершення. Це створює більш ефективний та менш витратний метод координації завдань між різними сторонами, такими як кредитори, нотаріуси та компанії-депоненти. У результаті, операції з нерухомістю можуть бути завершені більш плавно і з більшим довір'ям.

Виклики, з якими стикається токенізація нерухомості

Виклики включають:

Аутентифікація та верифікація даних

Токенізація нерухомості передбачає, що власники нерухомості надають точну інформацію про свою власність, включаючи місцезнаходження, відповідність і документи про власність. В результаті надання неточних або підроблених документів можуть виникнути правові спори та втрата довіри. Точні дані також є необхідними для укладення угод, оскільки вони надають ключові відомості про власність. Це включає такі деталі, як рік будівництва, середня орендна плата, ремонти, поточний стан та іншу відповідну інформацію.

Складні вимоги до ліцензування

Активи нерухомості можна токенізувати лише на ліцензованих платформах, які забезпечують регулювання роботи та управління пропозиціями цінних паперів token (STO). Отримати цю ліцензію непросто, оскільки ці платформи повинні проходити серію суворих і періодичних оцінок, щоб забезпечити відповідність правилам.

Питання регулювання

Багато осіб, які працюють в органах регулювання, а також ті, хто працює в сфері нерухомості, насправді не знають, як працює технологія блокчейн. Це створює прогалину в знаннях, що призводить до регуляторного середовища, яке створює непотрібні перешкоди для всіх зацікавлених. В результаті інвестори втратять довіру до системи, що, в свою чергу, гальмуватиме зростання сектору.

Відновлення гаманця

Купівля токенізованого будинку надає вам документ на основі NFT, що зберігається у вашому гаманці, що дає вам безпечне право власності. Однак втрата пароля гаманця означає, що ви не можете отримати доступ до документа, що призведе до втрати права власності. Це створює проблеми у зв'язці цифрових активів з їхніми фізичними властивостями та ускладнює перевірку права власності у випадках шахрайства або втрати пароля. Потенційним рішенням є партнерство з централізованою організацією, як-от державною установою, для перевипуску NFT за втрачений акт на будинок, подібно до заміни фізичного акта.

Висновок

Концепція токенізації ще досить нова, і може знадобитися деякий час, перш ніж вона розповсюдиться по різних блокчейнах та мережах. Однак, вона має великий потенціал, і якщо успішно реалізувати, вона може повністю трансформувати спосіб торгівлі нерухомістю. Проте, індустрія блокчейну дуже нестабільна, тому всім рекомендується ретельно досліджувати питання перед інвестуванням у токенізовану нерухомість.