寻找高收益房地产投资信托：Realty Income 和 NNN REIT 引领复苏

为什么REIT对收入投资者如此重要

房地产投资信托基金（REIT）已成为越来越具有吸引力的收入来源，尤其是在零售行业——长期被认为困境重重的行业——正经历真正的复苏之际。REIT的结构要求将至少90%的应税收入分配给股东，使其自然符合追求股息的策略。

在过去的几年中，专注于零售的REIT面临重大阻力。疫情引发了对实体店可行性的质疑，因为电子商务加速发展。2022-2023年的加息又增加了压力，提升了收购和再融资的成本。然而，韧性证明了怀疑者的错误。

截至2025年前九个月，零售为主的REIT平均回报率为6.9%，显示出市场的真正复苏。这一背景使得当前时点尤为适合评估个别投资机会。

Realty Income：规模与稳定性在高收益REIT中的佼佼者

Realty Income (NYSE: O) 运营约15,540个物业，是高收益REIT中的佼佼者。其投资组合展现出复杂的多元化：大约80%的租金来自零售租户。在零售领域中，超市占比近11%，便利店占10%。美元店、家居改善零售商和其他商户共同构成零售部分。工业物业约占收入的15%，而游戏和其他类别填补了差距。

租户名单如同稳定零售商的名录：Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart。这些都不是试验性概念，而是经过验证、以流量驱动的业务。

数字显示出纪律性的执行。98.7%的入住率反映出紧密的物业管理。租约续签价格上涨了3.5%，显示出定价能力。调整后运营资金（AFFO），即REIT的关键现金分配指标，同比增长2.9%，达到每股1.09美元。

使Realty Income与众不同的是其股息轨迹。自1994年首次公开募股以来，公司已连续三十多年每季度增加股息——这一纪录无人能及。每月分红多次提升，最近一次从每股0.269美元升至0.2695美元（十月）。预计全年AFFO为每股4.25-4.27美元，而年度股息义务为每股3.23美元，覆盖率依然稳固。股息收益率为5.7%。

权衡之处？规模本身。拥有超过15,000个物业，Realty Income面临数学上的现实：增长率自然会放缓。公司可能会提供稳定、可预测的回报，而非爆炸性增长。

NNN REIT：规模较小，机会集中

NNN REIT (NYSE: NNN) 在多个零售领域运营3,700个物业——便利店、汽车服务中心、餐厅、家庭娱乐场所和专业零售商。虽然规模较小，但该投资组合展现出卓越的租户管理能力：第三季度的入住率保持在97.5%。

季度每股AFFO从0.84美元升至0.86美元，显示出积极的势头。NNN REIT保持着令人印象深刻的股息传统——连续36年每年增长。最近一次涨幅为3.4%，在八月将每股支付提高到0.60美元。管理层指引预计AFFO为每股3.41-3.45美元，能够稳妥覆盖提升后的分红。这只高收益REIT目前提供5.9%的股息收益率。

在NNN REIT的阶段，规模变成了优势而非限制。单一重要物业的收购或开发仍然会对增长指标产生显著影响。公司仍有望实现高于同行巨头的增长。

如何出手：哪个高收益REIT符合你的策略？

这两家公司都通过将投资组合扎根于抗衰退的商业模式，成功度过了艰难的年份。如果它们的租户本身脆弱，这些公司今天也不可能存在。它们合作的零售物业管理者都展现出持久的实力。

股息收益率几乎没有差异——5.7%对5.9%——因此收益率不是决定因素。两者的覆盖率也都相当稳固，AFFO与分红的比例健康。

选择的关键在于投资理念：Realty Income 提供经过验证的、多元化的稳定性，覆盖数千个物业和更广泛的资产类别。而对于愿意接受较小规模和较窄多元化、追求增长的投资者，NNN REIT 提供更具吸引力的扩张潜力，尤其是在美国零售行业逐步正常化的背景下。

对于今天追求高收益REIT的投资者来说，二者都值得考虑，取决于你更看重蓝筹股的稳定性还是更高比例的增长潜力。