Tassi Mutui 今日：特朗普政策如何推动利率低于6%

抵押市场情景的变化

抵押贷款的格局正经历着重大转变。经过数月的波动，当前的抵押利率已达到更具竞争力的水平，国家平均水平再次降至6%以下。根据Zillow的最新数据显示，三十年固定利率抵押贷款为5.91%，而偏好更短期限的借款人，十五年方案的利率为5.36%。

新政策对利率走向的影响

这一下降趋势并非偶然。特朗普总统近期推出了两项战略措施，旨在积极影响房地产行业的融资成本。第一项措施限制机构投资者收购单户住宅物业的能力。第二项措施则更为直接：鼓励Fannie Mae和Freddie Mac大幅增加其担保证券的购买。这些举措共同促成了当前抵押利率下降的有利条件。

当前抵押利率结构

对于即将进入房地产市场或考虑再融资的借款人，以下是根据Zillow提供的完整选项概览：

固定利率产品：

• 30年抵押：5.91%
• 20年抵押：5.83%
• 15年抵押：5.36%
• 30年再融资：5.99%
• 20年再融资：5.75%
• 15年再融资：5.43%

可调利率抵押 (ARM)：

• 5/1 ARM (购房)：6.17%
• 7/1 ARM (购房)：6.36%
• 5/1 ARM (再融资)：6.39%
• 7/1 ARM (再融资)：6.49%

退伍军人专属抵押：

• VA 30年：5.57% (购房) / 5.46% (再融资)
• VA 15年：5.21% (购房) / 5.13% (再融资)
• VA 5/1：5.36% (购房) / 5.44% (再融资)

这些数值代表全国平均水平，实际利率可能会因地区、信用状况和金融机构的不同而有显著差异。

比较：选择其中一项意味着什么

三十年固定利率抵押贷款

选择此方案的借款人可以享受每月还款额较低的优势，因为还款压力分摊在三十年内。利率保持不变，提供稳定性，避免未来利息支付的意外变动。当然，便利的代价是总利息较高：如此长的贷款期限意味着较高的利率和最终支付的总利息也会比短期方案多。

十五年固定利率抵押贷款

适合能够承担较大月供的借款人。换取的是更低的利率和更快的还款速度。加快的摊销进度在整个贷款期限内能带来显著的利息节省。

可调利率抵押贷款

这类工具起初提供更具吸引力的优惠利率——通常低于三十年固定利率——但伴随一定的风险。例如，5/1 ARM在前五年保持固定利率，之后每年调整一次。初期的优势可能在调整开始时变成劣势。这种选择更适合预计在固定期结束前换房的借款人。

再融资：何时合适，如何操作

目前的再融资利率与购房类似，虽然通常略高一些。为了获得最佳条件，应专注于提升信用评分和降低债务与收入比。选择较短的期限可以加快还款速度，尽管每月还款会增加。

现在是进入市场的好时机吗？

与疫情期间相比，市场条件已发生显著变化。房价增长放缓，为买家营造了更平衡的环境。当前较为温和的抵押利率和价格稳定的结合，为等待良机的买家提供了有利窗口。

然而，“最佳时机”始终是一个难以捉摸的概念，无论是房地产市场还是股市。决策应优先考虑你的个人和财务状况，而非试图预测市场走势。

常见问题

三十年固定利率抵押贷款的当前平均利率是多少？
Zillow报告的全国平均为5.91%。不同来源的差异源于数据采集方式不同。Zillow从其金融平台收集信息，而Freddie Mac则使用实际贷款申请数据。利率还会因州、邮政编码、金融机构和产品类型而变化。

今天的抵押利率还会继续下降吗？
预测较为温和。抵押贷款银行家协会预计2026年三十年期利率将保持在6.4%左右。Fannie Mae预计大部分时间利率会高于6%，但在第四季度可能会降至5.9%。

近期的历史趋势如何？
自去年五月底以来，当前的抵押利率呈逐步下降的轨迹。去年一月曾达到超过7%的高点后，逐渐回落，从五月底的6.89%缓慢下降至目前水平。