房屋净值：为什么业主选择HELOC而不是再融资？

现在房地产抵押贷款市场的新现实

HELOC信用额度的平均利率最近达到了7.25%——这是超过十二个月来的最低水平。同时，房地产抵押贷款的平均利率为7.56%，与前几个月相比变化不大。数据来自Curinos公司的分析，涵盖信用评级最低780分且债务与资产比（(CLTV)）低于70%的借款人。

这并非偶然。据联邦储备委员会（Federal Reserve）数据显示，房主在2025年第二季度末已累计超过36万亿美元的股本。然而，在传统房贷再融资逐渐失去吸引力的情况下，获取这些资金变得越来越复杂。

为什么再融资不再是选择？

普通抵押贷款的利率大约在**6%**左右。对于那些锁定利率在5%、4%甚至3%的房主来说，再融资意味着融资成本会大幅增加。在这种情况下，出售房产也没有意义——这将是不理性的行为。

相反，越来越多的房主选择更具弹性的方案。HELOC (以房产抵押的信用额度)或一次性房屋抵押贷款，提供无需更换主要抵押贷款即可获得资本的途径。这对于计划进行装修、修缮或其他房产投资的人尤为重要。

房地产抵押贷款的利率是如何计算的？

二次抵押贷款的运作方式不同于第一抵押贷款。贷款机构通常采用基于指数的利率体系——通常是Prime利率——在此基础上加上一定的利差。

在联邦储备上次降息之前，Prime利率较高。目前为6.75%。如果贷款机构在此基础上加上0.75%的利差，最终的HELOC浮动利率将为7.50%。

对于固定利率的抵押贷款，结构可能不同。每个贷款机构在定价上具有自主权，因此最终利率取决于：

• 你的信用评级
• 现有债务水平
• 信用额度与房产价值的比例

比较不同机构的报价对于找到最优价格至关重要。

市场对联储政策变化的反应

2025年联邦储备的三次降息使得贷款机构调整了他们的产品。市场上出现了更具竞争力的房地产抵押贷款条件。

一些金融机构的做法显示，它们现在提供低于6%的HELOC促销利率，持续12个月，之后转为浮动利率。这一趋势明显——贷款机构在降低起始利率和浮动利率。

在选择贷款机构时，不仅要关注利率，还应注意：

• 设立和维护的相关费用
• 还款条件和期限
• 最低提款金额 (提取要求)

一次性贷款的结构最为简单——整个期限内固定利率，无最低提款要求。

实用问答

今天具有竞争力的HELOC利率是多少？

利率差异很大——从6%到甚至18%不等——这取决于信用状况和比较的细节。全国平均为HELOC 7.25%，房地产抵押贷款为7.56%。

现在是申请房屋抵押贷款的合适时机吗？

2025年利率持续下降。如果这一趋势继续，当前可能是考虑第二抵押的好时机。用途包括现代化改造、修缮或其他房产投资。

借款5万美元的HELOC月供是多少？

借款50,000美元，浮动利率为7.50%，在10年还款期内，月供约为313美元。但请注意，在未来20年的还款阶段，利率可能会变动，影响月供。总的来说，贷款期限最多可达30年，但提前还清余额通常更为划算。