当传统抵押贷款失效时：了解环绕抵押贷款的替代方案

难以获得传统房贷批准？如果您的信用评分不稳定、债务负担沉重，或者您的就业状况不符合常规，环绕抵押可能值得考虑。这种卖方融资的方式与传统贷款不同——它既有显著的优势，也存在对双方都具有一定风险的潜在问题。

环绕抵押的运作机制

其独特之处在于：买方不需要从银行获得新贷款，卖方保持原有抵押贷款不变，同时直接为购买提供融资。可以将其理解为在现有债务之上叠加一层新的财务义务。

让我们通过一个实际案例来说明。假设Sarah多年前以30万美元购买了一套房产，现已升值至35万美元。她目前的抵押贷款利率为5%，每月本金和利息还款为1288美元。在出售时，Sarah找到买家Michael，后者同意以35万美元购买该房产，支付7万美元的首付，利率为7%。

在环绕抵押安排下，Michael每月支付Sarah1862美元。Sarah用这笔款项偿还她原本的1288美元贷款，剩余的差额作为利润。对于Michael来说，这在传统贷款被拒的情况下提供了融资途径；对于Sarah来说，则通过利差获得了收入。

在追求此路径前你需要了解的事项

贷款人批准要求

在任何环绕抵押生效之前，卖方的现有贷款必须满足一个关键条件：必须是“可承担转让的”。并非所有抵押贷款都符合条件。联邦住房管理局$574 FHA(贷款、美国农业部)USDA(贷款以及退伍军人事务局)VA(贷款通常是可承担转让的，而常规抵押贷款一般不行。

确认可承担转让后，贷款机构必须明确批准环绕抵押安排。这不是一种规避通知的方式——这是一个强制步骤。

流程展开方式

买卖双方协商三个核心要素：贷款金额、利率和首付。双方随后签署一份本票，记录这些条款。卖方保持原有抵押贷款，同时可能立即或在全额还清后转让产权。关键是，所有每月还款由买方支付给卖方，卖方再将其中的原贷款部分转交给原贷款机构。

环绕抵押作为次级留置权，位于主抵押之下。如果任何一方违约，原贷款机构可以发起止赎，出售房产以弥补损失。

谁最受益？

买方角度

如果你曾被抵押贷款拒绝，环绕抵押可以为你打开大门：

• 资格灵活：低信用评分、非传统收入或较高的债务收入比都比传统贷款更容易被接受
• 借款需求减少：根据卖方条件，你可能只需融资剩余的抵押余额加上少量利润，而无需获得全额新贷款
• 结构灵活：该安排可以根据双方需求量身定制

卖方的优势

卖方通过以下方式获益：

• 利率套利：收取7%的利率，而你当前的利率为5%，每月产生利润)(在我们的例子中$574
• 扩大买家群体：提供卖方融资吸引无法获得传统抵押贷款的买家，可能缩短房产在市场上的时间

你不能忽视的风险

对买方：脆弱性问题

较高的利率只是开始。如果卖方虚假陈述其贷款授权——或根本未获得授权——原贷款机构可以启动加速偿还条款，要求全额还款或发起止赎。更糟糕的是，如果卖方私吞你的每月还款而未偿还原贷款，贷款机构会发起止赎，尽管你已付款，房产仍会被没收。

为降低风险，聪明的买方应与原贷款机构协商，至少就部分还款进行直接支付安排。

对卖方：违约风险

反之，卖方也面临风险。如果买方停止付款，卖方必须用个人资金偿还原有抵押，否则将面临信用受损和可能的止赎。卖方无论如何都对原贷款机构负责，不管买方是否按时付款。

值得考虑的智能替代方案

在决定采用环绕抵押之前，评估其他途径：

增强你的借款能力

推迟几个月购房，改善信用评分、减少债务或增加首付，可能帮助你以更优惠的利率获得传统抵押贷款。

探索政府支持项目

FHA、USDA和VA贷款旨在扩大购房资格。这些贷款通常接受较低的信用评分、更高的债务收入比和较少的首付。虽然可能需要支付抵押贷款保险，但利率仍具有竞争力。

利用首付援助计划

许多项目提供赠款或低息贷款，用于支付首付和交易费用，减轻你的即时融资压力。

对于卖方而言，考虑贷款机构的减免方案——或将房产转为出租，也许比环绕抵押操作更为简便。

结论

环绕抵押处于一个灰色地带：比传统贷款更易获得，但风险也高于常规安排。成功的关键在于与贷款机构充分沟通、完善的文件记录，以及对违约情形的清晰评估。对于缺乏其他选择、希望交易更灵活的买方，以及寻求交易弹性的卖方，它可以成为一种选择。但这需要比标准抵押贷款更多的尽职调查，且不应在没有法律和财务专业人士指导下轻率尝试。