Đà phát triển của thị trường nhà ở so với thực tế: Dữ liệu ETF nhà xây dựng tiết lộ điều gì

Khu vực nhà ở của Mỹ đang gửi những tín hiệu hỗn hợp. Trên bề mặt, ETF các nhà xây dựng nhà đã tăng mạnh gần đây—được thúc đẩy bởi việc giảm lãi suất vay thế chấp và kỳ vọng rộng rãi về việc Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất. Nhưng bên dưới những tiêu đề tích cực lại là một bức tranh phức tạp hơn đáng để các nhà đầu tư quan tâm khi nhắm tới lĩnh vực này.

Đà tăng của ETF Nhà Xây Dựng Nhà

Lãi suất vay thế chấp là yếu tố chính thúc đẩy. Lãi suất vay cố định 30 năm gần đây đã chạm mức 6.46%, giảm so với 6.49% của tuần trước và 7.23% của cùng kỳ năm ngoái. Sự giảm đều đặn này quan trọng vì mỗi mức giảm 0.25 điểm phần trăm sẽ mở rộng nhóm người mua có khả năng mua nhà.

Sự lạc quan thể hiện rõ qua hiệu suất của các ETF trong thời gian gần đây. Trong tháng qua, các ETF theo dõi các nhà xây dựng nhà hàng đầu đã ghi nhận lợi nhuận: iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) tăng 3.8%, Hoya Capital Housing ETF (HOMZ) tăng 3.7%, SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) tăng 2.4%, và Invesco Building & Construction ETF (PKB) tăng 0.4%. Những biến động này không phải là đột biến, nhưng phản ánh sự quan tâm trở lại đối với ngành.

Lý do đơn giản: chi phí vay thấp hơn sẽ chuyển thành nhiều giao dịch bán nhà và hoạt động xây dựng hơn. Doanh số bán nhà cũ đã tăng trong tháng 7 lần đầu tiên sau năm tháng, cho thấy thị trường đang phản ứng với khả năng chi trả được cải thiện.

Tại sao thị trường đặt cược vào việc cắt giảm lãi suất

Chuyển biến tiềm năng của Fed hướng tới lãi suất thấp hơn đã là động lực cảm xúc của đợt tăng này. Lạm phát hạ nhiệt và thị trường lao động mềm mại hơn đã làm cho khả năng nới lỏng tiền tệ trở nên thuyết phục hơn. Các nhà đầu tư đang đặt cược rằng việc cắt giảm lãi suất vào tháng 9 sẽ lan tỏa qua thị trường nhà ở, thúc đẩy nhu cầu hơn nữa.

Xét về định giá, các nhà xây dựng nhà trông có vẻ hấp dẫn. Ngành này giao dịch với tỷ lệ P/E là 9.42 so với 19.32 của chỉ số S&P 500 rộng hơn, cho thấy mức định giá thấp hơn đáng kể—nếu bạn tin rằng các yếu tố cơ bản xứng đáng với mức nhân rộng cao hơn.

Ngành nhà ở xếp trong top 6% trong hơn 250 ngành của Zacks, cho thấy các yếu tố cơ bản vững chắc so với các đối thủ.

Những điểm yếu mà không ai muốn đề cập

Tuy nhiên, dữ liệu lại kể một câu chuyện cảnh báo. Tuần trước, số đơn xin vay mua nhà giảm 5%, xuống mức thấp nhất kể từ tháng 2. Các đơn xin vay tái cấp vốn giảm 15%. Những biến động này không nhỏ, chúng cho thấy sự do dự của người mua.

Thậm chí còn rõ ràng hơn: niềm tin của các nhà xây dựng nhà đã giảm trong bốn tháng liên tiếp, chạm mức thấp nhất năm 2024 vào tháng 8. Nguyên nhân? Các hạn chế về khả năng chi trả và tâm lý người mua. Nhiều người mua tiềm năng gần như đang đứng ngoài cuộc, hy vọng rằng các đợt cắt giảm lãi suất tiếp theo sẽ làm giảm giá nhà hơn nữa. Điều này tạo ra một nghịch lý: lãi suất thấp hơn chưa tự động kích hoạt làn sóng mua nhà vì kỳ vọng về thậm chí còn thấp hơn đang làm giảm nhu cầu ngay lập tức.

Cũng có một vấn đề về cung cấp mang tính cấu trúc. Thị trường nhà ở Mỹ đã chịu đựng hơn 15 năm thiếu hụt sản lượng. Ngay cả khi Fed cắt giảm lãi suất, việc giải quyết tình trạng thiếu hụt này sẽ mất nhiều năm. Đây là một vấn đề mà chính sách tiền tệ không thể giải quyết nhanh chóng.

Phân tích sâu: So sánh các lựa chọn ETF Nhà Xây Dựng Nhà hàng đầu

iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) là lựa chọn tập trung nhất. Với $3 tỷ đô la trong quản lý, nó nắm giữ 44 cổ phiếu theo dõi Chỉ số Xây dựng Nhà ở Mỹ của Dow Jones. Tỷ lệ chi phí là 39 điểm cơ bản, và nó giao dịch khoảng 2 triệu cổ phiếu mỗi ngày. Phương pháp tập trung này có nghĩa là tiếp xúc nhiều hơn với các nhà xây dựng nhà hàng đầu. Zacks xếp hạng nó #3 (Giữ) với Rủi ro Cao.

SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) cung cấp đa dạng hóa rộng hơn trong hệ sinh thái xây dựng—bao gồm nhà xây dựng, sản phẩm xây dựng, nội thất nhà, bán lẻ cải tạo, và thiết bị gia dụng. Với 2,1 tỷ đô la trong AUM và 35 cổ phiếu, đây là ETF phổ biến nhất trong ngành theo giá trị tài sản. Khối lượng giao dịch hàng ngày là 2,2 triệu cổ phiếu với phí hàng năm 35 điểm cơ bản. Nó cũng xếp hạng #3 (Giữ) với Rủi ro Cao.

Invesco Building & Construction ETF (PKB) theo đuổi cách tiếp cận khác với 31 cổ phiếu đa dạng theo Chỉ số Dynamic Building & Construction Intellidex. Không cổ phiếu nào chiếm quá 5.5% tổng tài sản. Quản lý nhỏ hơn, 311,3 triệu đô la, với khối lượng hàng ngày nhẹ hơn (26,000 cổ phiếu) và phí 0.62% mỗi năm. Cũng xếp hạng #3 (Giữ).

Hoya Capital Housing ETF (HOMZ) là rộng nhất, bao gồm 100 công ty trong lĩnh vực vận hành cho thuê, nhà xây dựng, dịch vụ cải tạo, và công nghệ bất động sản. Nó tích lũy 45,3 triệu đô la trong tài sản và tính phí 30 điểm cơ bản. Với chỉ 3,000 cổ phiếu giao dịch hàng ngày, tính thanh khoản hạn chế. Nó mang xếp hạng duy nhất tiêu cực: #4 (Bán).

Điều này có ý nghĩa gì cho danh mục của bạn

Không gian ETF nhà xây dựng phản ánh một ngành đang ở điểm chuyển đổi. Đợt tăng gần đây là có thật, nhưng phần lớn dựa trên hy vọng chứ chưa phải là nhu cầu đã được xác nhận. Giảm lãi suất vay là cần thiết nhưng chưa đủ để đảm bảo lợi nhuận duy trì.

Mâu thuẫn giữa việc cải thiện khả năng chi trả và tâm lý người mua—cộng với các thách thức về cung dài hạn—cho thấy đây không phải là một kịch bản “mua dip” đơn giản. Mỗi ETF cung cấp các hồ sơ rủi ro-lợi nhuận khác nhau tùy theo mức độ tin tưởng và khả năng chịu rủi ro của bạn. Các lựa chọn tập trung (ITB, XHB) có beta cao hơn; các lựa chọn đa dạng (PKB, HOMZ) phân tán rủi ro nhưng có thể kém hiệu quả trong phục hồi mạnh mẽ.

Đối với các nhà đầu tư xem xét tiếp xúc, cách thận trọng là theo dõi xem các đơn xin vay thế chấp có phục hồi khi lãi suất ổn định hay không. Nếu không, điều đó báo hiệu rằng kỳ vọng về lãi suất—chứ không phải lãi suất thực tế—đang chi phối hành vi người mua, điều này có thể hạn chế đà tăng của ETF.