中国房地产崩盘危机！房贷倒挂潮来袭，卖房倒贴 70 万还欠银行

中国房地产市场爆发系统性危机，房贷倒挂现象蔓延全国。江西南昌某楼盘 2022 年每套房屋价值 120 万元人民币，2025 年仅剩 40 万元，跌幅达 67%，业主已还三年贷款，总投入超现值，但仍倒欠银行 70 万元。这波危机源于需求崩盘、供应过剩和贷款结构陷阱，普通家庭资产七成绑在房产，中产消费力被掏空。

房贷倒挂定义与中国房地产崩盘现实

房贷倒挂是指房屋当前市值低于剩余房贷余额的现象。当房主试图出售房屋时，不仅无法用售屋款项清偿贷款，还需自掏腰包补足差额，甚至「倒贴」。这在中国房地产市场已成常态，尤其在 2025 年房价持续探底的背景下，进一步爆发出一波「断供潮」和「卖房难」浪潮。这不仅仅是个别城市的问题，而是中国房市普遍面临的系统性危机，影响了数百万家庭，放大了中产阶层的财务压力。

中国房地产市场自 2021 年「三道红线」政策上路后，进入了长达四年的下行通道。2025 年跌势不减反剧，需求崩盘是首要原因。经济放缓、青年失业率逾 20%、人口负增长，市场购屋意愿降至冰点。当购房主力军的年轻世代面临就业困境时，买房梦想自然遥不可及。

供应过剩则雪上加霜。开发商资金断链，法拍屋激增。标普预测 2025 年中国新房销售额将再跌 8%。恒大、碧桂园等龙头房企的债务危机未解，导致大量烂尾楼和强制拍卖物件涌入市场，进一步压低价格。贷款结构陷阱是最致命的。中国房贷多采「先息后本」策略，前期几乎只还利息，本金减缓有限。一旦房价跌幅超过 20%，极易沦为家庭的负资产。

这种贷款结构在房价上涨周期中看似合理，因为业主可以享受资产增值。但在下行周期中，这种设计成为灾难。假设一套 100 万元的房子，首付 30 万，贷款 70 万，前五年可能只还了 10 万本金，但若房价跌至 70 万，业主实际上已经零资产。若跌至 60 万，则成为负资产，卖房不仅拿不回首付，还需倒贴 10 万才能清偿贷款。

真实案例揭示中产家庭的财富崩塌

（来源：X）

据社交媒体用户爆料，在江西南昌的一个楼盘，2022 年每套房屋价值 120 万元，如今仅剩 40 万元，跌幅达到三分之二。业主已还三年贷款，总投入已超现值，但仍倒欠银行 70 万元。这个案例极具代表性，假设该业主首付 36 万（30%），贷款 84 万，三年还款约 20 万（多为利息），总投入 56 万，但房子现值仅 40 万，意味着已亏损 16 万。更惨的是，剩余贷款约 70 万，若要卖房清偿，还需倒贴 30 万。

另一个案例来自广东，一男子在疫情前首付 60 万、累计还款 50 万，总投入 110 万人民币买的房，现市值仅 90 万。这意味着即使卖房，他不仅无法收回投资，还需继续偿还剩余贷款。若他选择断供，房子将被法拍，而法拍价格通常低于市场价 20-30%，最终可能仅拍得 60-70 万，他仍需偿还差额并承担信用破产的后果。

更悲惨的案例是法拍悲剧。一男子 128 万人民币购屋，断供后法拍仅 60 万，执行现场情绪崩溃。这个案例显示，法拍并非解脱，而是更深的深渊。假设他首付 38 万，贷款 90 万，还款数年后剩余 80 万本金，法拍 60 万仅能清偿部分贷款，他仍需偿还 20 万差额，同时失去首付和多年还款的投入，总损失超过 60 万。

房贷倒挂典型损失路径

购房阶段：支付高额首付（通常 30%），耗尽家庭积蓄

还款阶段：前期主要还利息，本金减少极慢

价格暴跌：房产市值跌破贷款余额，成为负资产

被迫出售：售价不足清偿贷款，需自掏腰包补差额

信用破产：若无力补差额，面临法拍和信用记录污点

这些案例揭示了中国房地产市场的残酷现实：过去被视为「稳赚不赔」的投资，如今成为掏空家庭财富的黑洞。

系统性危机威胁中国经济稳定

这波「房贷倒挂」潮暴露出了中国经济的结构性脆弱性。首先是财富幻象破灭，普通家庭资产七成绑在房产，房价重挫无疑将直接掏空中产消费力。当房产这个「最大资产」变成负债时，家庭消费必然萎缩，进而拖累整体经济。中国政府试图透过刺激消费来拉动经济，但在房产财富缩水的背景下，这些努力收效甚微。

其次是金融连锁风险。中国房地产一度占 GDP 总额的近三成，坏帐攀升恐拖累银行与地方财政。彭博 14 日揭露，亚洲银行正受到最新一轮中国房市危机冲击，若未达成展延或再融资协议，恐有超过 10 亿美元房地产贷款面临违约风险。其中一笔是香港开发商侨福集团 9.4 亿美元的贷款，参贷行包括汇丰、恒生银行和大华银行以及板信等数家台湾金融机构。

另一笔由私募股权公司基汇资本主导的一个基金，未能偿还本周到期的 2.6 亿美元贷款，导致债权人可能在未来几天宣布贷款违约。这些案例显示，中国房地产危机已不仅影响国内，更波及国际金融机构。参与贷款的银行面临两难：一再延长期限并不能解决产业问题，但迫使借款人违约可能会导致贷款损失。

人口结构恶化加剧了长期风险。至 2050 年，中国人口预计将减少 1 至 2 亿，三四线城市需求或将长期萎缩。这意味着房价下跌不是短期调整，而可能是长期趋势。当人口减少、城市收缩时，房产供过于求的局面将长期存在，房价回升希望渺茫。

台湾金融业缩减对中曝险应对风险

这几年因中国经济下行，房企爆雷不断，台湾金融三业对中曝险持续缩减。根据金管会最新统计，截至 2025 年 8 月底，金融三业（银行、保险与证期投信）对中曝险金额为 8020.55 亿元，年减 2017.54 亿元，减幅 20.1%。其中，银行业从去年 8 月对中曝险 9235.29 亿元，大幅度降至今年 8 月底的 7410.31 亿元，年减 19.76%。

值得注意的是产险业，从 2023 年 1 月迄今，对中国就没有任何曝险，也就是 32 个月「零曝险」。这显示台湾金融机构已充分意识到中国房地产风险，主动缩减曝险。然而，如侨福集团贷款案所示，部分台湾银行仍有风险敞口，需密切关注后续发展。

展望未来，中国房市恐呈「都市稳、边缘崩」的格局：一线都市圈（如长三角、粤港澳）因产业与人口虹吸尚能支撑，广大二三四线城市则持续探底。中国人对房产「永不跌」的信仰已彻底破碎，市场信心重建需耗时数年，普通家庭正为过去的系统性失衡付出沉重代价。