Çin emlak çöküş krizi! Konut kredisi ters döndü, ev satışıyla 700 bin kaybetti ve hala bankaya borcu var.

Çin gayrimenkul piyasası sistemik bir kriz patlak verdi, konut kredisi terslenme olayı ülke genelinde yayıldı. Jiangxi Nanchang'daki bir konut projesinde 2022 yılında her bir konutun değeri 1.2 milyon yuan iken, 2025 yılında yalnızca 400 bin yuan kaldı, düşüş oranı %67'ye ulaştı. Ev sahipleri üç yıl kredi ödemesi yaptı, toplam yatırım değerin üzerinde ama hala bankaya 700 bin yuan borcu var. Bu kriz talep çöküşü, arz fazlası ve kredi yapısı tuzağından kaynaklanıyor, sıradan hanelerin varlıklarının %70'i gayrimenkul ile bağlı, orta sınıfın tüketim gücü aşındı.

Konut Kredisi Ters Dönüş Tanımı ve Çin Gayrimenkul Çöküş Gerçeği

Konut kredisi geri dönüşü, konutun mevcut piyasa değerinin kalan konut kredisi bakiyesinden düşük olduğu durumu ifade eder. Ev sahibi evi satmaya çalıştığında, sadece ev satışından elde edilen gelirle krediyi kapatamaz, ayrıca aradaki farkı kendi cebinden ödemek zorunda kalabilir, hatta “zarar edebilir”. Bu, Çin emlak pazarında artık bir norm haline gelmiştir, özellikle 2025 yılında konut fiyatlarının düşmeye devam etmesi bağlamında, daha da büyük bir “ödememe dalgası” ve “ev satma zorluğu” patlak vermiştir. Bu sadece belirli şehirlerin sorunu değil, Çin konut pazarının genelinde karşılaşılan sistemik bir krizdir ve milyonlarca aileyi etkilemekte, orta sınıfın mali baskısını artırmaktadır.

2021 yılındaki “üç kırmızı hat” politikasının devreye girmesiyle birlikte, Çin emlak piyasası dört yıllık bir düşüş dönemine girdi. 2025 yılında düşüş azalmadı, aksine arttı; talep çöküşü birincil sebep oldu. Ekonominin yavaşlaması, genç işsizlik oranının %20'yi aşması ve nüfusun negatif büyümesi, piyasa konut alma isteğini dondurdu. Konut alımında ana güç olan genç nesil istihdam zorluğu ile karşılaştığında, ev alma hayali doğal olarak ulaşılmaz hale geliyor.

Arz fazlası durumu daha da kötüleştiriyor. Geliştiricilerin finansman bağlantıları kopmuş durumda, icra edilen konut sayısı hızla artıyor. S&P, 2025 yılında Çin'deki yeni konut satışlarının %8 daha düşeceğini öngörüyor. Evergrande, Country Garden gibi önde gelen inşaat şirketlerinin borç krizi çözülmediği için, çok sayıda yarım kalan inşaat ve zorunlu satışa çıkartılan mülk piyasaya sürülüyor ve fiyatlar daha da düşüyor. Kredi yapısı tuzağı en ölümcül olanıdır. Çin'deki konut kredileri genellikle “önce faiz, sonra ana para” stratejisiyle işliyor, başlangıçta neredeyse sadece faiz ödeniyor, ana paranın geri ödenmesi sınırlı. Emlak fiyatları %20'den fazla düştüğünde, aileler kolayca negatif varlık durumuna düşebiliyor.

Bu tür bir kredi yapısı, konut fiyatlarının yükseldiği dönemlerde mantıklı görünmektedir, çünkü ev sahipleri mülk değer artışından faydalanabilirler. Ancak düşüş dönemlerinde, bu tasarım felakete dönüşmektedir. 1.000.000 yuan değerinde bir evin, 300.000 yuan peşinatla 700.000 yuan kredi alması durumunda, ilk beş yılda yalnızca 100.000 yuan anapara ödemiş olabilir; ancak ev fiyatı 700.000 yuan'a düşerse, ev sahibi aslında sıfır varlığa sahip olmuştur. Eğer 600.000 yuan'a düşerse, negatif varlık haline gelir; evi satmak sadece peşinatı geri almamakla kalmaz, ayrıca krediyi kapatmak için 100.000 yuan daha ödemesi gerekir.

Gerçek Vaka Orta Sınıf Ailelerin Servet Çöküşünü Ortaya Koyuyor

（kaynak：X）

Sosyal medya kullanıcılarının bildirdiğine göre, Jiangxi Nanchang'daki bir konut projesinde, 2022 yılında her bir dairenin değeri 1,2 milyon yuan iken, bugün yalnızca 400 bin yuan kalmış ve değer kaybı üçte ikiye ulaşmıştır. Mülk sahipleri üç yıl boyunca kredi ödemesi yaptı ve toplam yatırım mevcut değeri aşmış olmasına rağmen hala bankaya 700 bin yuan borçludur. Bu durum oldukça temsilidir; varsayalım ki mülk sahibi 360 bin yuan peşinat (yüzde 30) vermiş, 840 bin yuan kredi almış, üç yıl içinde yaklaşık 200 bin yuan (genelde faiz) geri ödemiş, toplam yatırım 560 bin yuan olmuştur. Ancak evin mevcut değeri yalnızca 400 bin yuan olup, bu da 160 bin yuan kayıptır. Daha da kötüsü, kalan kredi miktarı yaklaşık 700 bin yuan olup, evi satıp borç kapatmak isterse 300 bin yuan daha ödemesi gerekecektir.

Diğer bir örnek Guangdong'dan geliyor; bir adam pandemi öncesi 600,000 peşinat ödeyip, toplamda 500,000 geri ödeme yaparak toplamda 1,100,000 RMB'ye bir ev aldı, ancak şu anki piyasa değeri yalnızca 900,000. Bu, evini satsa bile, yatırımını geri alamayacağı ve kalan krediyi geri ödemeye devam etmesi gerektiği anlamına geliyor. Eğer ödemeyi durdurmayı seçerse, ev icra yoluyla satılacak ve icra fiyatı genellikle piyasa fiyatının %20-30 altında oluyor, bu durumda son olarak yalnızca 600,000-700,000 alabilir; yine de farkı geri ödemek zorunda kalacak ve kredi iflasının sonuçlarıyla yüzleşmek durumunda kalacak.

Daha trajik bir durum, icra satışlarının trajedisidir. Bir adam 1.28 milyon RMB’ye ev aldı, ödemelerini durdurduktan sonra icra sadece 600 bin oldu ve uygulama alanında duygusal olarak yıkıldı. Bu durum, icra satışlarının bir kurtuluş olmadığını, aksine daha derin bir uçurum olduğunu gösteriyor. Diyelim ki 380 bin RMB peşinat ödedi, 900 bin RMB kredi aldı, birkaç yıl geri ödemeden sonra kalan ana para 800 bin, icra 600 bin sadece bir kısmı geri ödeyebiliyor, hala 200 bin RMB farkı ödemesi gerekiyor, aynı zamanda peşinatını ve yıllarca yaptığı ödemeleri kaybediyor, toplam kaybı 600 bin RMB'yi aşıyor.

Konut Kredisi Ters Dönüş Tipik Kayıp Yolu

Konut satın alma aşaması: Yüksek peşinat ödemesi (genellikle %30), aile birikimlerini tüketmek

Geri Ödeme Aşaması: Öncelikle faiz ödeniyor, anapara çok yavaş azalıyor.

Fiyat düşüşü: Gayrimenkul değeri kredi bakiyesinin altına düştü, negatif varlık haline geldi.

Zorla Satış: Satış fiyatı borcu kapatmaya yetmiyor, aradaki farkı cebimden ödemem gerekiyor.

Kredi İflası: Farkı kapatacak gücünüz yoksa, icra ile karşılaşabilir ve kredi geçmişinizde leke oluşabilir.

Bu örnekler, Çin emlak piyasasının acımasız gerçeğini ortaya koyuyor: Geçmişte “kesin kazanç” olarak görülen yatırımlar, artık aile servetini yok eden bir kara delik haline geldi.

Sistemik kriz, Çin ekonomisinin istikrarını tehdit ediyor

Bu “konut kredisi tersliği” dalgası, Çin ekonomisinin yapısal zayıflıklarını ortaya çıkardı. Öncelikle servet yanılsamasının sona ermesi, sıradan hanelerin varlıklarının yüzde yetmişinin gayrimenkul ile bağlı olması, konut fiyatlarının sert düşüşü orta sınıfın tüketim gücünü doğrudan etkileyerek azaltacaktır. Gayrimenkul, “en büyük varlık” negatif bir borç haline geldiğinde, hanehalkı tüketimi kaçınılmaz olarak daralacak ve bu durum genel ekonomiyi olumsuz etkileyecektir. Çin hükümeti, ekonomiyi canlandırmak için tüketimi teşvik etmeye çalışıyor, ancak gayrimenkul servetinin küçülmesi bağlamında bu çabalar pek etkili olmuyor.

İkincisi finansal zincir riski. Çin emlak sektörü bir zamanlar GSYİH'nın neredeyse üçte birini oluşturuyordu, kötü alacakların artması bankaları ve yerel maliyeyi olumsuz etkileyebilir. Bloomberg'in 14'ünde açıkladığı gibi, Asya bankaları en son Çin konut piyasası krizinden etkileniyor; eğer uzatma veya yeniden finansman anlaşması sağlanamazsa, 1 milyar dolardan fazla emlak kredisi temerrüt riski ile karşı karşıya kalabilir. Bunlardan biri, Hong Kong'lu geliştirici Qiaofu Grubu'nun 940 milyon dolarlık kredisidir; katılımcı bankalar arasında HSBC, Hang Seng Bank, Dahua Bankası ve birçok Tayvan finans kurumu bulunmaktadır.

Bir diğer, özel sermaye şirketi Baikui Capital tarafından yönetilen bir fon, bu hafta vadesi dolan 260 milyon dolarlık krediyi geri ödeyemedi ve bu durum alacaklıların önümüzdeki günlerde kredi temerrüdü ilan edebileceği anlamına geliyor. Bu vakalar, Çin emlak krizinin sadece yerel değil, uluslararası finansal kurumları da etkilediğini gösteriyor. Kredilere katılan bankalar bir ikilemle karşı karşıya: Süre uzatmak sektör sorunlarını çözmüyor, ancak borçluların temerrüde düşürülmesi kredi kayıplarına yol açabilir.

Nüfus yapısındaki bozulma uzun vadeli riskleri artırdı. 2050 yılına kadar, Çin nüfusunun 100 milyon ile 200 milyon arasında azalması bekleniyor, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki talep uzun vadede azalabilir. Bu, konut fiyatlarının düşmesinin kısa vadeli bir ayarlama değil, uzun vadeli bir trend olabileceği anlamına geliyor. Nüfus azaldıkça ve şehirler daraldıkça, gayrimenkul arzının talebi aşması durumu uzun süre devam edecek ve konut fiyatlarının yükselme umudu çok az.

Tayvan finans sektörünün Çin'e maruz kalma risklerini azaltması

Son birkaç yılda Çin ekonomisindeki duraklama nedeniyle, konut şirketlerinin iflasları artarken, Tayvan'ın finans sektörünün Çin'e olan riskleri sürekli olarak azalıyor. Finansal Denetim Kurumu'nun en son istatistiklerine göre, 2025 yılının Ağustos ayı sonuna kadar finans sektörünün (banka, sigorta ve yatırım fonları) Çin'e olan risk miktarı 8020.55 milyar NT$ olup, yıllık azalma 2017.54 milyar NT$ ile %20.1'dir. Bu arada, bankacılık sektörü geçen yılın Ağustos ayında 9235.29 milyar NT$ olan Çin'e olan riskini bu yılın Ağustos ayı sonuna kadar 7410.31 milyar NT$'a düşürmüş olup, yıllık azalma %19.76'dır.

Dikkate değer olan, 2023 yılının Ocak ayından bu yana, sigorta sektörünün Çin'e herhangi bir maruziyeti olmamasıdır, yani 32 ay “sıfır maruziyet”. Bu, Tayvan finansal kuruluşlarının Çin gayrimenkul riskinin farkında olduğunu ve maruziyeti azaltmak için proaktif davrandığını göstermektedir. Ancak, Chiao Fu Grubu kredi vakasında olduğu gibi, bazı Tayvan bankalarının hala risk maruziyeti bulunmaktadır ve gelişmelerin yakından izlenmesi gerekmektedir.

Geleceğe baktığımızda, Çin emlak piyasasının “şehir merkezlerinde istikrar, kenarlarda çöküş” şeklinde bir yapı sergilemesi bekleniyor: Birinci sınıf şehir bölgeleri (örneğin, Yangtze Nehri Deltası, Guangdong-Hong Kong-Makao) sanayi ve nüfus çekim etkisi nedeniyle hâlâ desteklenirken, geniş ikinci, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirler ise dip noktalarını keşfetmeye devam ediyor. Çinlilerin gayrimenkulün “asla düşmeyeceği” inancı tamamen yıkıldı, piyasa güveninin yeniden inşası yıllar alacak ve sıradan aileler geçmişteki sistematik dengesizlik için ağır bedeller ödüyor.